打开封闭小区新规扰高端市场 《意见》合法性存疑

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《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，意见中的第十六点是：优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

亚豪机构市场总监郭毅分析，该《意见》目的在于提高城市规划管理的水平，但是，由于其中涉及到房地产开发环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整，《意见》能否得以行之有效地实施，有三方面问题需要注意。

一、城市规划和土地规划并轨的问题

《意见》明确要求，要“加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积”，对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，城市规划更加宏观，具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现，然而，由于城市规划与土地规划二者之间存在着差异，在《意见》的落地执行上将会因此受到掣肘。

二者的规划出发点不同。城市规划着眼于满足经济、社会发展需要编制而成，土地规划的重心则是对土地资源的合理集约利用。

二者的规划思路不同。城市规划蓝图的制定着眼于经济发展的需要，没有过多指标性要求的限制，而土地规划的重点在于刚性用地指标的控制要求，二者之间存在一定的冲突。

二者的应用范围不同。城市规划的范围是城市发展的扩展边界，可大可小，大多数的城市并未将全部行政辖区纳入到城市规划范围内，而土地规划的规划范围则是整个行政辖区。在规划区内的建设项目要同时符合二项规划的要求，而在规划区外、行政区内的建筑项目只需要符合土地规划要求即可。

由此可见，虽然土地规划以城市规划为依据，但二者间的差异性很大，如果将城市规划落地到更加微观的街区规划，则需要与土地规划并轨，才能确保规划的合理性，并保障其有效地落地实施，郭毅认为。

二、新建小区原则上不封闭的现实困难

《意见》提出，要“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路网交通问题，亚豪机构市场总监郭毅分析，能否解决这一问题姑且不论，这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响，尤其是高端社区。

高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源、以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。

对于北京市场而言，在土地出让环节的高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量的增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围，而《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密到开放，由私属到共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。

虽然该《意见》的发布将会促使北京高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规，有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造形成重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧，郭毅判断。

三、已建成的住宅小区逐步打开的合法性问题

《意见》提出，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，这项条款与《物权法》相悖。

商品房出售时，建筑中面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，其中外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中，在实际开发过程中，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受《物权法》保护的。

将业主私属面积公共化，与《物权法》中“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”、“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”等条款相悖。

《物权法》根据宪法制定，经人代会审议通过，《意见》并不能凌驾于《物权法》之上。

因此，依据《物权法》的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，如果打开已建成的住宅小区，实现内部道路公共化的前提是政府需要给予业主一定的补偿款。

除此以外，业主支付的物业费中相当一部分是用于公共区域的绿化、清洁、安保服务，如果公共部分开放使用，这部分的物业费仍由业主支付显然并不合理。

总体来看，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》虽然总体方向很美好，但在具体的执行过程中仍需制定更加具体、细致的细则，方能确保《意见》合法合理，且卓有成效的落地实施。

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