成都甲级写字楼租户普查 四大优势产业拉动需求

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自2012年起,成都优质写字楼市场历经四年的供应井喷期,开发强度已步入中国一线城市阵营。截至2015年末,成都优质写字楼存量逾650万平方米,平均空置率达到37.7%,并已连续14个季度录得超过30%的空置率。面对供过于求的严峻形势,越来越多的业主开始调整租赁策略以抢占市场先机。继2015年年中发布成都甲级写字楼入驻企业调查大数据之后,世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕今日发布《成都甲级写字楼租户普查报告》,旨在从需求端的角度深入剖析成都甲级写字楼需求,为开发商及业主选择租赁策略提供参考及建议。报告显示:

四大优势产业与科技新媒体业共同拉动写字楼需求

成都写字楼需求的产业结构清晰地折射出成都传统优势产业领域以及产业结构调整的趋势。金融业、服务业、房地产业以及贸易零售业是成都的四大优势产业,同样也成为拉动成都甲级写字楼需求的“四驾马车”。其中金融业对写字楼去化的贡献比例在2015年已超过1/3;就金融细分领域而言,以P2P为代表的非传统金融业以19%的去化面积占比,首次取代银行等传统金融业成为甲级写字楼需求的第一来源。而受经济增长放缓及进出口贸易萎缩所影响,制造业的表现略显疲态。同期,科技新媒体行业呈现出良好的发展势头,成为继“四驾马车”后又一快速崛起的新兴行业。2015年,成都甲级写字楼租户构成中,科技新媒体业占比达到8%。仅新增需求中,近五分之一来自于科技新媒体行业,占比创历史新高;而在2012年贡献率不足5%,这得益于政府出台的相关扶持政策以及互联网行业的蓬勃发展。

外资在蓉扩张趋于谨慎,内资中小型企业主导市场需求

受全球经济增长放缓影响,外企在中国的经营面临相当的挑战,成都亦非例外。2012年成都甲级写字楼中30%的租赁面积由外资企业所贡献,而该比例于2015年下滑至21%。相较于2012年甲级写字楼近20%的新增需求来源于外资企业,2015年外企贡献率已收缩至10%以内。市场开始出现外资租户缩减在蓉办公面积甚至退出成都市场的案例,进而影响到外企对写字楼去化的市场贡献率。与此形成鲜明对比的是内资企业,特别是本土起家的中小型企业快速成长,成为成都甲级写字楼需求的首要支撑,尤以科技新媒体行业表现亮眼。

搬迁升级需求成为市场主要成交类型

2012年,本土起家的初创及中小企业与新落户成都的租户共同支撑起成都甲级写字楼市场的新增需求。过去三年,“质优价廉”写字楼的落成带动了一大批租户的搬迁或升级需求的释放。新成立需求受经济形势影响逐步萎缩,而搬迁需求日渐主导市场,因此全市净吸纳量在2015年大幅下降,同比下降70%。从需求类型来看,与2012年相比,搬迁需求相应提升了30个百分点,但新增“有效”需求(仅包括新成立和扩租需求)占比共计下降30个百分点。一方面,“质优价廉”的写字楼为更多行业领军企业在蓉落户创造了更国际化的办公条件,成为成都打造西部经济金融中心所不可或缺的硬件载体。另一方面,写字楼租金的下滑也降低企业的经营成本,尤其为小微企业的快速成长减轻了不小负担。

四大商务区格局显现,租户南迁渐成趋势

成都的办公商务区已从早期的单一组团逐步发展为今天“四足鼎立”的格局,同时商务区所聚集产业的差异化特征亦印证了地方产业结构的特点及变迁。目前,四大商务区已各具特色:中央商务区、东大街、人民南路、南延线四个板块各自主要扮演着金融商贸中心、新兴金融街、人南科技商务区、金融后台中心及总部经济区的商务角色。随着南延线的快速起步、楼宇品质的提升、商务氛围的逐步成熟,以及市府南迁、招商引资政策的落实,租金性价比优势逐步体现,租户南迁渐成趋势。就全市甲级写字楼需求而言,搬迁和升级需求的占比总和从2012年的近四成快速增加至2015年七成。成都也将逐步形成以市中心与南延线为两大支撑的“双核”写字楼市场版图。

未来三年空置率维持高位,去化为业主带来挑战

2015年中国经济增速放缓,成都GDP增长下滑至7.9%。写字楼需求同经济周期走势一致,同期大幅减缓,全市净吸纳量仅达到2014年三成左右水平。未来三年,新增需求较2015年有望缓慢回升,但市场将延续供过于求的主基调,预计2016-2018年,成都优质写字楼供应量虽然充沛,市场空置率将徘徊在35-40%的高位,写字楼去化继续成为业主棘手的难题。基于上述预判,不同行业租户的承租能力未来发展趋势成为市场关注焦点。

展望未来成都写字楼市场,世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示:“业主方已开始将眼界拓展至写字楼增值服务,共享办公空间等新兴办公模式的涌现以及众创空间等创业模式的兴起便是顺应市场发展的一大趋势。灵活、多变、协同、高效的办公理念将在成都逐步普及,定制化的办公场所未来应当是市场成熟度的风向标之一。我们相信,在成都这个内陆开放高地,快速演变的写字楼市场也将步入新的集约化发展时期。”

对于业主如何应对市场供过于求带来的挑战,世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖建议:“根据不同行业的租户,建议业主方制定相应的租赁策略,例如对于像保险、银行等租期稳定性高和承租能力强的租户,应当全力争取,并在引入后重视后续的办公增值服务,注重后续关系的维护,而对于新媒体、高科技这样的新兴行业租户,在条件允许的情况下,业主方可紧跟政府招商引资策略,申请相关产业的楼宇补贴,以实现租金和进驻率双丰收。”