好的物业公司，不仅可以为业主及时解决问题，而且还能让住宅升值保值，然而遇到不作为的物业公司，不仅解决不了业主遇到的问题，还会让人窝一肚子气。

“我们公司是开发商聘请的，你们想换就换啊？”

听到物业公司的人这样说，XX小区的李姓业主，站在物业公司管理部，气得不得了：“你们的服务这么差，还整天乱收费，我们业主不愿意你们在这服务了，我们一定要换物业公司！”

原来业主小李所在小区的物业公司工作人员素质很差，也没正规培训过，小区的管理一塌糊涂。卫生打扫不干净，花圃的植物衰败的七零八落，甚至在小区丢东西都成了常事。业主们多次来找物业公司理论，要求他们加强管理，但是依然没有改观。

小李跟几个同样对物业公司特别不满意的业主商量后，决定在小区业主大会召开的时候提议辞退该物业公司。最后，小区业主大会一致通过，决定辞退该物业公司。

没想到，物业公司的人声称他们是开发商聘请来的，只有开发商才能辞退他们，业主无权辞退！

那么，业主在什么情况下可以换物业公司？怎么换？物业公司到底应该谁来聘请呢？

业主大会上按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。具体依据是：

根据物权法第七十六条，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

具体情况可以按如下程序操作：

第一步，业主委员会一致同意后可更换物业公司。由业主选拔出业主委员会，这个代表业主集体利益的组织，召开更换物业的业主委员大会，会议上有半数及以上业主同意，便能更换物业公司。因此，像业主小李所在的小区业主大会是有权更换该小区的物业公司的。

第二步，向所在街道办事处申请予以协助。根据《物权法》和《物业管理条例》，街道办事处有责任提供筹备协助。

第三步，解除物业委托管理合同。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

其四，制作标书。在街道办事处提供的协助下，由业主委员会制作招标标书，公开向外界进行招标。招标书中需要拟出物业公司提供的服务、管理要求、费用标准等具体内容。可邀请专业的物业人士进行把关，参考专业人士给出的建议。

其五，公开招标/评标。招标过程中，必须保证广大业主的知情权。评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听。评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示。

六、新物业公司入驻。中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。物业公司的更换，具有一定的风险性，需要有法律支撑、街道办事处的协助。还要记住一点，在更换物业的前期，不要立即宣传出更换物业公司的消息，而要把程序条款做扎实之后再告知。

作为服务小区业主的物业公司，真的不用太牛气。对照以上条款，以后针对物业不作为的行为我们完全可以尝试以上办法，以维护业主的切身利益。