万科保利联手 溉澜溪如何蝶变

商报记者 李华友

6月27日，溉澜溪地块被万科和保利组成的联合体以底价拿下。该地块号称“江北嘴最后一块地”，53.7亿元的起拍价，是今年土地市场上的最高。万科保利联手，溉澜溪如何蝶变？

万科保利演“拿地合伙人”

上半年，土地市场以万科和保利联手拿下溉澜溪地块收官。昨天，商报记者梳理重庆（楼盘）土地交易中心公开数据，2013年1~6月，主城区共成交商住用地65宗，成交面积561万平方米，成交金额达306亿。其中，6月重庆土地共成交18宗商住用地，与5月持平；成交金额约95.2亿元，环比5月约下降11.9%。

由于起拍价最高，收关地块溉澜溪地块6月初一挂牌，就在重庆地产圈引起了不小的躁动。据重庆市土地交易中心信息显示，重庆江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、12-1/02、G13-1/02号宗地等地块，总占地28.24万平米（约423.5亩），容积率4.38,可建规模123.72万平米，起拍价53.7亿元。

6月27日，备受关注的溉澜溪地块尘埃落定。仅保利万科联合体1家报名竞拍该地块，最终以挂牌底价53.7亿元成交，楼面地价每平方米4342元。

“回锅地”降价近10亿元

事实上，2011年，该地块曾以63亿元起拍价、近5000元/平方米的楼面价挂牌拍卖。但由于价格太高，不少房企望而却步，最终流拍。时隔1年半再次推出，地块大小和容积率不变的情况，不过作了一些小幅调整。其调整为，G09-4/03地块由原来的商业金融用地变为商业用地，G13-1/02地块由原来的商业金融用地、二类居住用地变为商业用地、商务用地和二类居住用地。但起拍价却打了85折，直降9.7亿元。

“大牌拿下是必然，不过万科保利联合却在意料之外，这个重量级的联合盖过了此前重庆土地市场的任何一个联合体，包括九龙仓加中海，招商加香港置地。”领域机构市场研发中心副总监张鑫称，联合拿地一方面对现金流考验较小；另一方面避免哄抬价格，降低拿地成本。

背靠两大CBD占先机

起拍价达到50多亿，为何会这么高？业内分析，除开地块面积较大外，更多的则是该地块贵在地段、贵在生态、贵在配套，两大房企看中的也是这些点。

首先是地段，主要体现在本身地块的地理位置，以及商业区位两方面。立业机构副总经理沈光明向商报记者介绍，该地块处于海尔路和北滨路二路之间，通过大佛寺大桥与朝天门大桥，东连南岸区、北通龙头寺火车站、西接观音桥商圈；通过黄花园大桥南连渝中区。同时，溉澜溪靠近弹子石CBD和江北嘴CBD，作为两大CBD的拓展区域，本身就是一个城市中心，商业区位优势明显。

其次是配套，一是交通配套、二是生活配套。领域机构市场研发中心副总监张鑫表示，除开多条公交线路通往解放碑、南岸、江北等地外，规划中的轨道交通9号线也将穿过该地块。至于生活配套，目前周边有紫御江山、中维都市美邻、美全22世纪、金科廊桥水岸、鲁能星城等楼盘项目，医院、学校、超市具备，生活价值高。生态资源上主要有溉澜溪体育公园，以及北滨路一线江景资源，“这个角度上而言，开发商还是比较认可的。”

地理论见

打造江北嘴后花园

两大房企联手后怎么合作，未来产品以什么样的形态呈现，万科重庆公司和保利重庆公司对外均称暂未清晰。只是透露，按照规划的要求，用地性质里包含了二类居住用地、商业用地和商务用地，定位应该以中高档为主。

“无论具体以什么样的形态出现，作为江北嘴的延伸段，拿地房企肯定将着重考虑做江北CBD和弹子石CBD的配套居住区，成为两大CBD的后花园。”领域机构市场研发中心副总监张鑫说。

这个建议是否可行？

江北嘴置业有限公司相关负责人昨天表示，我市年初出台的《重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》明确指出，到2017年，“江北嘴-解放碑-弹子石”核心区基本建设成为具有影响力的中央商务区，规划核心区域面积5.1平方公里。CBD主要为金融机构集聚拓展区、金融创新研发区、金融后台服务区、金融外包服务区和新兴金融要素市场所在地，“到2015年，预计将有600万平方米建筑竣工投用，基本建成江北嘴金融核心区，目前已有30多家金融机构相继落户设立区域总部，江北嘴金融核心区轮廓初具。”

“江北嘴-解放碑-弹子石这一主城CBD"黄金三角"，吸引一大批企业进驻，他们的员工，尤其是中高管，需要有中高档住宅区，当然离工作的地方近更好。从地理位置上而言，说溉澜溪是江北嘴和弹子石的后花园并不为过。”立业机构副总经理沈光明说。

根据出让公告信息所示，地块内规划有写字楼。体量上分配，住宅占2/3,商业占1/3。那么体现在具体建筑上，该项目可以有哪些形态出现？沈光明分析称，从两大房企的特点看，万科和保利强项均是住宅，结合溉澜溪地块具有城市中心、优良的生态环境、临江的三大特点，可以确定以住宅为主体的核心毫无悬念。临江部分，拿地房企可考虑做特色滨江商业，无论是阶梯、独栋还是其他形态，都将会成为一大滨江亮点。

鲁能星城营销部总监陈勇则表示，从该宗地块未来规划来看，一个组团是做超高层、一个组团是做滨江商业，住宅占了三个组团。其中G11/02地块限高180米，很有可能出现超高层住宅产品，G13-1/02地块限高250米，且要求不低于230米。“规划的超高层必然会出现地标性的写字楼，可以有高档酒店，还可包含大型的购物中心。”陈勇说。

地理纵深

溉澜溪楼市炙手可热

一夜之间，溉澜溪楼市炙手可热。

“按地价占到房价的三分之一算，意味着房价每平方米可能高达1.2万元。不过，由于商业体量占比较大，那么在定价上，住宅的调整空间也较大，保守估计房价在1万元左右。”张鑫说。

沈光明亦表示，套内房价可能会在10000元/平米左右，采取低开高走的策略，后期可以再进行调整。若首次开盘价就冲到高点，将会不好卖。

尽管项目还未进入实质开发阶段，但周边的二手房价格开始发生了变化。

钢运置业副总经理谭琥霖表示，从上半年的监测看，溉澜溪周边在售的二手房建面均价约6000~7000元/平方米。其中，金科廊桥水岸建面7700元/平方米，鲁能星城二手房建面8500元/平方米左右。

“但溉澜溪地块挂牌的消息出来后，二手房业主开始酝酿上调价格。至于上调幅度，预计该地区二手房在今年下半年会上调5%左右。事实上，每当有品牌房企拿下某个区域的品质地块时，周边二手房提价成了一个既有规律。”谭琥霖说。